Merkez Bankaları Tahvil Satıyor: Küresel Faizler ve Konut Kredileri Ne Olacak?

Pandemi döneminde piyasaları paraya boğarak ekonomiyi canlandırmaya çalışan küresel merkez bankaları, şimdi tam tersi bir operasyon yürütüyor. ABD Merkez Bankası (Fed), Avrupa Merkez Bankası (BCB) ve İngiltere Merkez Bankası (BoE) gibi devler, bilançolarını küçültmek amacıyla ellerinde bulunan milyarlarca dolarlık devlet ve ipotek tahvillerini piyasaya satmaya başladı. Finans dünyasında "Kantitatif Sıkılaştırma" (QT) olarak adlandırılan bu hamle, küresel faiz oranlarını ve özellikle konut kredisi (mortgage) piyasalarını doğrudan sarsıyor.

Tahvil Satışı Faizleri Neden Yükseltiyor?

Mantık oldukça basit: Merkez bankaları piyasaya yoğun bir şekilde tahvil arz ettiğinde, bu tahvillerin fiyatları düşüyor. Tahvil fiyatı düştüğünde ise tahvil faiz getirileri (yields) otomatik olarak yükseliyor. Devlet tahvili faizlerinin yükselmesi, bankaların borçlanma maliyetlerini artırarak tüm dünyada ticari kredilerden konut kredilerine kadar her şeyin pahalılaşmasına neden oluyor.

Konut Kredileri (Mortgage) ve Ev Fiyatları Ne Olacak?

Küresel kredi derecelendirme kuruluşu Fitch Ratings’in yayınladığı güncel raporlar da bu durumu doğruluyor:

• Yüksek Mortgage Oranları: Küresel enflasyon baskıları ve tahvil satışları nedeniyle ABD, İngiltere ve Avustralya gibi ülkelerde konut kredisi faizleri beklentilerin üzerinde kalmaya devam ediyor.

• Borçlanma Kapasitesi Düşüyor: Faizlerin yüksek seyretmesi, vatandaşların bankalardan çekebileceği kredi miktarını (borçlanma kapasitesini) ciddi oranda kısıtlıyor.

• Ev Fiyatlarında Yavaşlama: Krediye ulaşım zorlaştığı için dünya genelinde konut talebi daralıyor. Fitch, ev fiyatlarının tamamen çökmesini beklemiyor ancak fiyat artış hızının geçmiş yıllara kıyasla oldukça yavaşlayacağını öngörüyor.

Türkiye Piyasasına Etkisi Ne Olacak?

Küresel faizlerin yüksek kalması, gelişmekte olan ülkelerin dış borçlanma maliyetlerini artırıyor. Türkiye'de ise şu an bankaların genel konut kredisi faizleri aylık bazda yüksek seviyelerde (%2.89 - %3 civarı) seyrediyor. Sektör temsilcileri ve vatandaşların gözü ise hükümetin ilk kez ev alacaklar için üzerinde çalıştığı "Düşük Faizli İlk Evim Konut Kredisi" paketinde.

Özetle; merkez bankaları piyasadan parayı çekmeye devam ettikçe, dünyada ucuz kredi dönemi bir süre daha geri gelmeyecek gibi duruyor.

Kaynaklar:S&P Global, Fitch Ratings